【伊達市】不動産売買をお考えの方はチェック!一戸建て売却のコツと中古住宅購入方法

Column

不動産売買は、失敗したからといってやり直せるものではありません。売ってしまったら簡単に返してもらうことはできませんし、買った不動産は簡単に返却できないのです。

こちらでは不動産売買をスムーズに進められるように、知っておきたい売却のコツ・購入の基礎知識を、伊達市の不動産売買に対応している株式会社極東不動産がご紹介します。

一戸建て売却のコツ

一戸建て売却をするにあたって、どんな手順で行われるのか、どれぐらいの期間がかかるのか、査定はどのように行われるのかといった基本的なポイントは、売主として把握しておくと取引がスムーズに進められるでしょう。こちらでは、一戸建て売却の流れと期間、査定ポイントをご紹介します。

売却の流れと期間を把握

一戸建ての模型を手渡す人

一戸建て売却は、大きく4つのステップに分けられます。それぞれのステップで行うべきことと必要な期間を見ていきましょう。

売り出し前

売り出し前に行うべきことは、事前準備・査定依頼・媒介契約の締結の3つです。まずは自分自身で相場を調べたり、査定に必要な書類を揃えたりして準備を整えましょう。

その後、実際にいくつかピックアップした不動産会社に査定依頼を行い、それぞれの不動産会社から算出された査定額を比較しながら、依頼する不動産会社を決めます。不動産会社と媒介契約を結ぶまでが、1段階目のステップです。期間は短くて1週間、長くて4週間ほどかかります。

売り出し中

売却活動・内覧対応・売買契約の締結は、売り出し中に行うことです。実際に不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産会社は売却活動を始めます。チラシを作って配ったり、インターネットに掲載したりしながら広く購入希望者を募るのです。

購入希望者が現れた場合、売主も参加して内覧対応をしなくてはいけません。購入希望者の内覧は、購入するかどうかの意思決定にとても大きく影響します。物件の魅力が伝わるように、しっかりと掃除をしておきましょう。

その後、購入希望者と条件・金額で折り合いがついたら、売買契約の締結へと進みます。売り出してから実際に購入希望者が現れるまでには、およそ1~4ヶ月ほどは必要です。

売り出し後

売り出し後にするべきことは、決済・引き渡しです。買主の多くは住宅ローンで購入するため、決済手続きは買主が住宅ローンを借りる銀行で行われます。実際に買主から購入代金全額の支払いを確認したら、名義を売主から買主に変更し、名義変更できれば家の売却が完了です。売り出し後のもろもろの手続きにも、1ヶ月ほどを要します。

査定ポイントをチェック

テーブルにあるパソコンと書類

一戸建ての売却にあたり、少しでも高く査定されたい、査定のためにできる準備はしておきたいと思っている方も多いでしょう。こちらでは不動産会社がどのような部分を見ているのか、査定時のチェックポイントをご紹介します。

真の所有者

不動産会社は、登記簿謄本を事前に取得してから査定をします。査定時に、登記簿謄本の所有者と売主が同一人物であるかの確認を行うのです。

基本的に売主と登記簿謄本の所有者は同じであるはずなので、特にするべきことはありません。しかし、相続した戸建てで所有権移転登記ができておらず、売主と登記簿謄本の所有者が異なる場合があります。そもそも登記簿謄本の所有者でなければ不動産を売却することができないため、査定を依頼する前に必ず所有権移転登記を行っておいてください。

境界が確定されているかどうか

売主には、土地の境界の明示義務があります。

確定測量図に実測図があれば、境界は確定済みです。コピーを取って査定時に提示しましょう。また、「筆界確認書」と呼ばれる各境界ラインの隣地所有者と境界について合意をした書面があれば、併せて不動産会社に提示します。もし境界が確定していないようなら、境界が確定していない旨を伝えなくてはいけません。境界が確定していない土地・戸建ては売却しづらいので、売却準備として境界の確定をおすすめします。

越境の状態

境界確定とともに、越境の有無も確定します。越境は、ブロック塀やコンクリート擁壁・植木の枝など、様々な部分で発生しているでしょう。隣地所有者の「越境の覚書」を締結している場合があるため、もしある場合は提示します。多少のものであればほとんど価格には影響しませんが、ブロック塀・擁壁などの越境は所有者がどちらなのかを問われるため、所有権をはっきりさせておくと安心です。

建物の築年数・間取り

築年数や構造は、一戸建ての価値に直結します。築年数はどう努力しても変えることはできませんが、リフォームをした、定期的なメンテナンスを行っているなど、住宅の価値を上げるために今まで行ってきた実績は、積極的にアピールしましょう。

また、間取りは多くの人が使いやすいと感じられるかどうか、も重要になります。家事がしやすい動線になっている、各部屋の広さが使いやすい、収納が充実しているなどのアピールポイントがあれば、こちらも併せてアピールすると査定にプラスに働くはずです。

日照・眺望・通風

日照・眺望・通風は、快適な生活を送るために欠かせません。一戸建ての場合、日照は道路の面している方角がポイントです。価値は高いほうから順に、南・東・西・北となっています。南側が道路に面している一戸建てが最も価値が高いですが、道路自体が狭く南側に高い建物が建っていると決して日当たりがよいとは言えないため、南が道路に面していてもあまり評価されません。

また、少し高台に建っていて見晴らしがよい一戸建てでは、眺望のよさが加味されるでしょう。しっかりと家の中に風が抜ける作りになっていれば、通風も良好と判断されます。

中古住宅購入の基礎知識

ここまでは一戸建てを売却する側として知っておきたいことをご紹介しましたが、ここからは中古住宅を購入する場合、どのような流れになるのか、どんな点に注意したらよいのかをご紹介します。

購入の流れ

不動産売買について話し合う男性

中古住宅を購入する流れは、以下のとおりです。

1.売主に購入を申し込む

不動産会社が準備している購入申込書に価格を含めた希望条件を記載し、売主に提出します。不動産仲介業者を介する場合は、仲介業者に依頼して売主へ提出しましょう。

2.売主と調整を行う

購入申し込みを受け付けた売主側と、契約条件や契約日、金額について調整します。この際、契約不適合責任の有無・期間などは不動産仲介業者に確認しておくと安心です。

3.ローンの事前審査を受ける

ローンの事前審査は、ローンの利用を認めるかどうかを金融機関が提示してくれるサービスです。実際に契約の話が進んでからローンが利用できないとなると、売主も買主も困ります。事前審査でローン利用が可能かどうか確かめておきましょう。

4.売買契約を結んで手付金を支払う

住宅ローンの仮審査に通過し、条件面でも折り合いがついたら売買契約を結びます。ここで大切なのは、必ず重要事項に関する説明を受けることです。知らないままで契約を結んでしまうと、後で問題が起きても責任の追及ができません。重要事項説明を受け、問題がなければ売買契約書に書面・捺印をし、手付金を支払って売買契約を行います。

5.住宅ローンを申し込む

住宅ローンの本申請を行い、審査を受けます。仮審査よりも厳しい審査になりますが、基本的に仮審査通過以降に、違うローンの返済遅れやトラブルが発生していなければ、ほとんどのケースで審査に通過できます。

6.決済を行って引き渡しを行う

売主と期日を打ち合わせ、手付金を除いた残代金の決済を行います。そして決済と同時に、物件の引き渡しを受けましょう。同日付で所有権が移転するため、晴れて自分の所有物となります。

購入する際の注意点

一戸建ての模型を手のひらに乗せる人

中古住宅の購入は、とても高額な買い物です。失敗したからといってすぐに変えたりできるものではありません。注意点をふまえ、慎重に購入を検討しましょう。

物件探しは焦らない

中古住宅の物件探しは、とにかく落ち着いて焦らず、たくさんの物件をチェックしてください。仲介業者である不動産会社の中には、何とか早期に契約に結び付けたくて契約を急かしてくるところもあります。

しかし、住むのは自分自身です。希望条件と比較しながら慎重に住宅を選んでください。

理想の住まいを実現するために必要な費用を把握する

こちらで紹介する費用は、購入にかかる費用ではなくリフォームにかかる費用のことです。中古住宅は新築住宅に比べて価格が安いものの、リフォームの費用が別途発生します。購入後、どんなリフォームを必要とするのかを考え、購入費用と合わせた総額を計算してみましょう。

建物の不具合が見つかった場合の対応を確認する

建物に関する情報は事前に得ていたとしても、表面からはわからない傷みが発生している可能性があります。想定外の事態に遭遇したら、その責任は誰が負うのか、補修費用を誰が負担するのかといった責任の所在は、売買契約の前に確認しておかなくてはなりません。

売主には中古住宅に対する契約不適合責任がありますが、中には契約不適合責任を免責する、というような特約がつけられている取引もあるのです。あらかじめ契約内容をよく確認してから、売買契約を結ぶようにしてください。事前にトラブルを防ぎたいという場合は、第三者に検査を委託してチェックしてもらうことをおすすめします。

不動産売買は細かいことまで1つ1つチェック

不動産会社の相談室

一戸建てを売却する側も、中古住宅を購入する側も、不動産売買は人生においてとても大きな出来事です。不動産のことはよくわからないから…とすべて不動産会社に任せるのではなく、きちんと自分自身で手順やコツをチェックし、納得のいく取引ができるように準備しておきましょう。

伊達市で不動産売買をお考えの方は、株式会社極東不動産にご相談ください。豊富な経験と多くの情報システムを保有しており、お客様にご満足いただける不動産売買をお手伝いいたします。まずはお気軽にお問い合わせください。

伊達市で一戸建て・中古住宅などの不動産売買なら株式会社極東不動産

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