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相場を知る（市況・動向）

国土交通省が毎月公表する「不動産価格指数」をもとに、全国平均の価格推移・地域別の価格推移をチェックしてみましょう。

全国の不動産価格指数の推移

令和3年1月分をチェックしてみると、住宅の総合指数は0.1％増加し、前年同月と比較すると4.2％増という数値になっています。マンションの価格に関しては、2013年より価格が上昇し続けており、戸建て住宅も価格指数がゆるやかに下がるものの、大きな下落は見られません。

特に都心部にある新築マンションは、高額物件になっています。

地域別の不動産価格指数の推移

全国の不動産価格指数をチェックした上で、地域別の不動産価格指数も確認しておきましょう。東北地方の場合、戸建て住宅は前月比でマイナスとなりましたが、土地・マンションにおいては増加しています。ただし、今後上がったり下がったりする価格の変化はあると考えられます。

公示価格の推移

最後に、国土交通省からの依頼をもとに不動産鑑定士が算出している公的な不動産価格である「公示地価」を見てみましょう。公示地価は、コロナウイルスの流行が始まってから2020年度より、不動産価格の平均は下落傾向です。特に商業用地の不動産価格が大きな影響を受けました。外出自粛の影響を受け、繁華街を中心に地価が下落した地点が多かったためです。

一方、住宅地の公示地価平均はそれほど変化がありません。在宅ワークの増加が影響し、部屋数の多いマンション・戸建ての人気が高まっているようです。

売却の流れ

土地の売却を検討するなら、まずは土地売却の流れを知っておきましょう。

1．情報収集をする

土地売却＝不動産会社への査定依頼と考える方が多いですが、相談する前に自分自身で情報収集を始めましょう。

土地を売る場合、立地条件・隣接地との境界確認の有無・相続した土地といったポイントが重要です。自分が住んでいる土地であっても、いざ売ろうと思うと知らないこと・わからないことが意外とあります。どんな土地なのか、自分自身で把握することが土地売却への第一歩です。

2．必要書類を準備する

土地売却には、様々な書類が必要です。本人確認書類や登記権利書、固定資産税納税通知書などはあらかじめ用意しておきましょう。土地の場合は、土地測量図・境界確認書も必要です。

もし手元にない場合、測量を依頼しなければいけません。測量には時間も費用もかかるため、境界がはっきりしていない土地は早めに依頼して作成しておくと売却がスムーズです。

3．不動産会社に査定を依頼する

ある程度準備が整ったら、不動産会社に土地の査定を依頼しましょう。複数の不動産会社に依頼し、算出された査定額を比較します。

ただし査定額だけで決めるのではなく、対応はいいか・価格の妥当性は高いか・土地売却を得意としている不動産会社なのかなど、あらゆる面からチェックして不動産会社を見極めましょう。

4．不動産会社と媒介契約を結ぶ

実際に依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ契約のルールも異なるため、契約締結時は注意が必要です。どんな契約を結ぶべきか、慎重に検討しましょう。

5．売り出し価格を決める

媒介契約を結んだら、物件の売り出し価格を決めましょう。売り出し価格は不動産会社が算出した査定価格を参考にしますが、査定価格と同じ価格にする必要はありません。売主としては少しでも高く売却したいという思いがあるため、実際の売り出し価格は査定価格よりもやや高めに設定することが多いです。

6．売却活動を開始する

売り出し価格が決まったら、売却活動スタートです。不動産会社がチラシを作って配ったり、インターネットに掲載したりして購入検討者を募ります。購入希望者が現れると不動産会社から購入申込書が送られてくるので、価格・条件などを確認しましょう。

購入希望者から値引き交渉が入ったり、購入希望者が現れなかったりと、スムーズに売却が進まない場合もあります。価格をどの程度引き下げるかは、相場動向・購入希望者の反応を見ながら決めましょう。

7．媒介契約を結んで引き渡しをする

購入希望者と価格・条件に関して折り合いがついたら、媒介契約を結びます。契約に必要な媒介契約書・重要事項説明書は不動産会社が用意しますが、内容に間違いがないかどうかは売主自身で確認してください。媒介契約書を交わしてから、実際に代金が支払われたと同時に引き渡しを行い、土地売却は無事終了です。

よくある質問と注意点

土地売却をするにあたり、わからないこと・不安に思うことは事前に解消しておきましょう。こちらでは、よくある質問と注意点をご紹介します。

Q1．相続で取得した土地を売却するためには？

A1．土地を売ることができるのは、その土地の所有者であり不動産登記簿に記載されている名義人のみです。土地の名義人である親が亡くなってから相続登記を行っていない場合、名義人はまだ親のままになっています。売却しようと思っても名義人が変わっていないと売却できないため、まずは相続登記を行ってください。

Q2．個人間で土地の売却は可能？

A2．個人間でも土地の売却は可能です。しかし、売却に関する契約書を自分で作成しなくてはいけない・売却後に発生した契約不適合責任を負わなければいけないなど、様々なデメリットがあります。

やはりプロである不動産会社に仲介してもらって売却するほうが、トラブルもなくスムーズに売却が進められるでしょう。

Q3．ローンが残っている土地も売却できる？

A3．ローンが残っている土地は、抵当権付きの土地です。買い手はつきにくいですが、住宅ローンを完済することを条件としていれば売却できるでしょう。また、売却した費用を返済にあてることも可能です。買い替えの場合は、残債を新たなローンに上乗せする買い替えローンの利用もできます。