【伊達市】不動産売却査定の種類や見積りのポイント

Column

不動産売却にあたり、売り出し価格は査定によって算出された価格を参考にしながら決定します。査定額が1つの基準となるので、査定の種類や金額が算出される方法、無料と有料の違いに関して、あらかじめ把握しておくことが大切です。こちらでは、知っておきたい査定の種類と金額の算出方法、見積もりのポイントなどをご紹介します。伊達市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

査定について

不動産を売却するため不動産会社に依頼する際、査定を行う必要があります。不動産査定には2つの方法があるため、まずはどちらで査定を依頼するかを決めなくてはいけません。

さらに、査定では物件の種別によって異なる計算方法が使われています。不動産会社がどのように査定額を算出しているのかを把握するためにも、3つの金額の算出方法をチェックしておきましょう。

種類と特徴

不動産査定をする男性

不動産売却の一般的な査定方法は、以下のとおりです。

簡易査定

机上査定とも呼ばれる方法で、机の上だけで行える査定です。簡易査定の依頼を受けた不動産会社は、立地や土地の大きさ、方角、階数などのデータを見て査定を行います。

実際に現地を見ず、依頼主からヒアリングした内容やデータだけで査定するため、査定の精度は低くなりがちです。例えば、建物の雰囲気が暗い、駅までの道のりにアップダウンが頻繁に見られるような場合でも、現地を見ていなければわかりません。簡易査定では高い査定額が出たのに、実際に売却を進めるために訪問査定を依頼したら、査定額が下がってしまったというケースも少なくないのです。

特に戸建てはマンションよりも個別性が高い不動産なので、簡易査定では正確な価格を出すのは難しいでしょう。一方、似たような条件を持つ物件が多く見られる都心部のマンションであれば、簡易査定でも精度が高い査定が出やすいです。

簡易査定はあくまで売却の検討段階である場合におすすめの査定方法で、実際に売却を行いたいと考えているときは訪問査定を依頼しなければいけません。すでに売却時期を決めている、具体的に話を進めたいと考えているというときには、二度手間にしないためにも次でご紹介する訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定

訪問査定は、詳細査定とも呼ばれる査定方法です。簡易査定と同様に書類上で確認を行った後、現地に足を運んで建物の状態や周辺環境などを細かくチェックします。法務局や役所での調査を行い、法令などの状況まで調べてから査定額を算出するケースもあるため、簡易査定と比べると精度が高い査定を受けられるでしょう。近いうちに売却を考えている、すぐにでも売却をしたいという場合は訪問査定がおすすめです。

ただし簡易査定が依頼から1日程度で結果が聞けるのに対して、訪問査定は結果がわかるまで1週間ほどかかります。また査定には売主の立ち会いが必要です。不動産会社と予定を合わせなくてはならないため、なかなか予定が合わないと依頼から結果がわかるまで、長い時間を要します。

スケジュールには余裕を持って依頼するようにしてください。

金額の算出方法(一般的な例)

電卓で査定額を計算する男性

不動産の査定額を算出する方法は、大きく3種類に分類できます。

原価法

原価法とは、同じ不動産をもう一度新たに建築・造成したらいくらかかるのか、という観点で査定を行う方法です。主に、土地や戸建ての査定に使用されます。計算式は以下のとおりです。

「査定価格=再調達原価÷耐用年数×残存年数=総面積×単価÷耐用年数×(耐用年数-築年数)」

この計算式では、まず再度取得するのに必要な再調達原価を計算します。次に、建物が建っている場合は築年数による価値の低下を考慮し、減価修正を行えば査定額を算出できます。なお、この計算式で使用される住宅の耐用年数は、法定耐用年数と同様で木造22年、鉄筋コンクリート造47年、重量鉄骨造34年、軽量鉄骨造27年となっています。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、過去に売買されている似た物件の取引事例を収集した上で、対象の物件と比較しながら1平方メートルあたりの価格を決定します。

その後、単価に対して実際に査定を行う不動産の坪数を掛け合わせ、さらにその金額に様々な事情(補正点)を考慮して査定額を計算するという仕組みです。不動産の種類を問わず、あらゆる不動産の査定に使用されます。取引事例比較法の計算式は以下のとおりです。

「査定価格=取引事例複数の平方メートルあたりの平均価格×対象不動産面積(平方メートル)×補正点」

近隣にある似た物件の取引事例を参考にしますが、取引事例が少ない場合は似たエリアにおける取引事例を参考にすることもあります。また、補正点に関しては主に以下の4つが重要となります。

事情補正 離婚や転勤など、売却を急いでいる場合は取引価格が相場よりも低くなりやすいです。そういった取引事例はできるだけ排除して査定します。
時点修正 不動産の相場は、常に変動するものです。直近の取引が上昇トレンドなのか下降トレンドなのかを見極めて査定します。
地域要因 特定の地域だけが周辺エリアと異なる環境になっていないかをチェックします。例えば、一部のエリアだけ騒音が激しい、道路が渋滞しやすいといった地域格差は査定時に考慮されます。
個別的要因 対象となる不動産の個別性を考慮します。リフォームがされているか、道路の幅がどれぐらい違うのかといった点が個別性要因として考慮される点です。
収益還元法

不動産が将来生み出すと予想できる収益をもとに査定額を評価する方法が、収益還元法です。主に投資用の不動産を査定する際に使用されます。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があるため、それぞれの計算方法を見ていきましょう。

直接還元法 一定期間の純利益を還元利回りで割り、不動産の価格を計算するのが直接還元法です。
「査定額=一定期間の純利益÷還元利回り=(1年間の家賃収入-管理費などの必要な費用)÷還元利回り」
DCF法 ディスカウントキャッシュフローの略です。物件を所有している期間で得られる純利益と売却をした際の予想価格を、現在の価格に割り戻してから計算します。
「査定額=毎年の純利益を現在の価格にした合計+将来の売却価格の現在の価値」

見積りのポイント

不動産の査定見積りをしてもらう際、何社の不動産会社に依頼するべきか、無料・有料のどちらで査定をしてもらうべきかなど、悩むポイントはいくつかあります。

より確実な査定額を得るために、見積りのポイントを押さえておきましょう。

2社に相談しても大丈夫?

書類と電卓とペン

査定を依頼する際、最低でも2社以上の不動産会社に依頼することをおすすめします。不動産売却は、人生において何度も経験するものではありません。ほとんどの人が初めて不動産を売却することになるでしょう。

1社だけに絞って査定を依頼してしまうと、実際に提示された金額が妥当なのか、営業マンが話すことは正しいのか、わからない状態のまま売却を検討しなければならず、取引に不安が残ります。本当にこの不動産会社に依頼してよかったのか、もっと高く売却できたのでは?などと心にしこりが残ったままでの売却はおすすめできません。

中には媒介契約を結びたい一心で、査定額を相場価格よりもかなり高めに設定し、契約を結んでから値引き交渉をするという悪徳な不動産会社もあるので、十分注意しましょう。

不動産会社によって、査定額もその根拠も異なります。最低でも2社、できれば3~4社の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額や不動産会社の対応の違いなどが比較でき、より納得して売却できる不動産会社が見つけられます。

「無料」「有料」のメリットとデメリット

間取り図を見て話し合う人々

不動産の査定見積りには、無料のものと有料のものがあります。どちらを依頼するか迷ったら、それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

無料のメリット・デメリット

無料の査定見積りは、不動産会社が行っている価格査定と呼ばれるものです。査定のスピードが早く、費用をかけずに売却価格の相場を知られる点はメリットとなるでしょう。

一方、デメリットは不動産会社によって査定額が異なり、有料の査定よりも証拠力が低いという点です。不動産会社が無料で行う査定は、原則として売却を目的とした営業活動の一環で行われます。あくまで売却を前提とした相談になるので、まずは査定して不動産の価値を知りたいだけ、というときは少しわずらわしさを感じるかもしれません。

有料のメリット・デメリット

有料の査定見積りは、不動産鑑定士が行う査定方法です。「不動産の鑑定評価に関する法律」にもとづいており、高い証拠力を持った査定額が得られます。不動産鑑定士はあくまで公平な立場で評価を行うため、財産分与時に揉めている・相続人同士の意見が合わないというように利害関係が対立する際は、不動産鑑定士が行う有料の査定見積りがおすすめです。

デメリットは、やはり費用が発生するという点でしょう。おおよその費用は、20~30万円ほどです。また鑑定額の提出までには依頼者との打ち合わせ・不動産の調査・情報収集などを行わなければいけないため、1週間程度かかります。

不動産売却は適切な査定方法を選ぶことが大切

不動産会社

査定方法や金額の計算方法、費用の有無などによって、査定額にも差が発生します。

いつごろまでに売りたいのか、どのように売りたいのかによって、行うべき査定見積り方法は異なるでしょう。不動産売却に最適な査定方法を選ぶことが、納得できる不動産売却をするための第一歩です。

伊達市で不動産売却をお考えの方は、株式会社極東不動産をご利用ください。「お客様ファースト」の精神で、ご満足いただける不動産売却をサポートいたします。お客様の様々なニーズにお応えできるよう心がけておりますので、不動産に関する質問はなんでもお気軽にご相談ください。

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